投资拍卖房产，先学“六脉神剑”

对于上海的房地产市场，欢快的背后，却有些力不从心，“你是我心中永远的痛”，倒十分贴切。追根寻源，都是房价惹的祸端。面对陌生的法院拍卖房产，本来就迟迟观望的我们，究竟该不该出手？

回想拍卖房产的一生，从出生就被贴上“麻烦”的标签，中间伴随着法律人士的风险解读，让本身就犹豫不决的我们，最终只得选择放弃。放弃之后，又有些懊悔，到底如何抉择？作为一名在房产行业多年的律师，从客观的角度，撰写此文，教你如何避开风险、低成本入手法院拍卖房产。

面对数量庞大，甚至供过于求的房地产，选择购买法院拍卖房产有哪些优势？这个问题大家都略懂一二，仅简要概述。一，可以避开限购令。对通过法院拍卖取得房屋所有权的方式，对不符合上海限购政策但又急需购买住房的人士，比如外地户籍没有社保和缴税记录，竞买后凭法院《裁定书》和《协助执行通知书》就可以强制办理过户手续。这一方式，无疑成为了限购政策的漏洞。二，价格低于市场价（上海目前拍卖成交价格一般在评估价的80%左右，有的房产甚至在评估价的64%左右成交），因此，无论自住还是投资，同正常买卖相比，价格低仍然是最大的优势。此二者，称之为进入拍卖房市场的“任督二脉”。

费尽周折打通了你的任督二脉，本想放你到拍卖江湖一搏，但想想你的三脚猫功夫……也罢，只能忍痛割爱将我行走江湖的“六脉神剑”悉数传授。

1.少商剑（锁定房源）——左手大拇指发出，顾名思义，少商铺多住宅。这些房源信息多见于淘宝网司法拍卖、法院公告、拍卖网络，在上海可以通过浏览每周五的《上海法治报》公告版面、《解放日报》、上海市拍卖公共平台——公拍网以及各个拍卖公司自己网站发布的公告信息，筛选自己感兴趣的房源。此时，可以通过公告上的联系方式向发布者咨询房屋基本情况及参考价，确定自己的购买意向。作为初练者的入门招式，稍加修炼便可豁然开朗。

2.商阳剑（尽职调查）——右手食指发出，不断提醒你，商铺还是向阳的好。于是，你可以到房源处现场勘查，周边走访，了解房源状况，排除凶宅、危房等忌讳因素。同时，在感觉满意的情况下，可以委托律师对与房产有关的房主户籍信息、婚姻状况、房屋抵押权利限制等状况进行全面调查，从而核实清楚房源拍卖原因、第一个查封的法院、房主是本地人还是外地人、自住还是出租、是否是唯一住房、司法评估价、第几次拍卖、降价幅度、目前的参考价等关键因素。

3.中冲剑（预测评估）——右手中指发出，预示你通过研习前面两招剑法，对是否购买该房源，犹豫不决，左右摇摆。于是，你应当平心静气在内心深处对该房源做出全面的分析。作为你委托的律师，律师会出具一份详细的法律意见书，发现存在的风险，提供规避方案，为你的决策提供专业的支持。

4.关冲剑（参加竞拍）——右手无名指发出，平常默默无闻，连反应都有些迟钝，但关键时刻冲在一线，拍卖槌下更是一鸣惊人。

根据拍卖公告确定的时间，及时到法院委托的拍卖公司办理竞买登记，交纳拍卖保证金，保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”。办理竞买登记时，提醒你仔细阅读拍卖公司提供的、需要签字确认的《拍卖须知》、《拍卖会专项规则》和《竞买人声明》等书面资料。实践证明，与拍卖有关的关键条款都隐藏在这些资料中。

参加拍卖有两种方式，一种现场拍卖（地址：乔家路2号。）一种网络拍卖（需要领取账号、密码，登陆公拍网。两种方式各有利弊。

竞拍成交后，签订《拍卖成交确认书》，按约定的时间支付成交款和佣金，拍卖公司收到款项后会交到法院。

5. 少冲剑（强制过户）——右手小指发出，剑气短小精悍，寒气逼人，实践中采用的交易方式数量少，但屡试不爽。法院收到拍卖成交款项后，由承办法官办理房产解封手续，出具《裁定书》和《协助执行通知书》。竞买人交纳相关税费，凭《拍卖成交确认书》、《裁定书》、《协助执行通知书》到房屋所在辖区产权交易中心办理过户手续。这种方式的过户，带有法律的强制性，称之为强制过户，屡试皆爽。

6. 少泽剑（清场入住）——左手小指发出，万事俱备，只欠东风。房产过户到竞买人名下，从法律上已经成为房产的所有者。所有权是一种最充分的权利，是一种绝对的权利。因此，原房主拒绝腾房、承租方霸占房屋、原房主不迁户口等所有问题都无法与之抗衡。

在我看来，法院拍卖房产虽有风险，但风险都赤裸裸的暴露在光天化日之下，并且可以通过专业法律手段加以规避。

六脉神剑虽悉数传授，但个中精妙还需要你细细揣摩，唯有多加实践，方能横行拍卖江湖。在楼市限购、房价攀升的上海，通过拍卖的形式淘到一套便宜房，慢慢会成为置业者和投资者的新选择。

作者：王俊伟 上海欧泽律师事务所 微信：18817777148