售楼处销售人员做出的承诺，开发商承担责任吗
前段时间楼市的火热，无形中点燃了老百姓的购房热情。经过近期的冷却，购买房产的一些问题也慢慢浮现出来。其中，开发商出售的商品房产生的问题咨询者最多，并且扯皮现象也最为严重。
2016年8月份，上海某商业广场，现房开盘销售，广告媒体宣传铺天盖地，让周边百姓不由地动心。XX先生就是其中一位，抽周末时间XX先生来到售房现场，售楼处销售人员小A接待了他。小A介绍，该项目位于CBD核心，由国内著名运营商CC国际负责招商运营，小面积低总价,稀缺情景体验式商业范本，并和业主签订10年托管协议。XX先生和家人商量后，决定投资购买一套面积50平米左右。根据开发商的要求签订了定金合同交纳了2万元定金，并于10日后签订了商品房买卖合同和托管运营合同，之后按合同的约定XX先生支付了房价款的50%，剩余50%由开发商协助办理银行贷款。
可是到了11月份，XX先生了解到，开发商之前广告宣传的大多没有兑现，连大家看好的CC国际也没有成为项目运营商。XX先生多次找开发商协调处理，最后当时负责销售的小A同XX先生签订了补充协议一份，协议约定：在承诺的期限内若没有和CC国际签订运营合同，则开发商退还全部款项且双方互不追究违约责任。
到委托律师之日，开发商未能给予明确回复，XX先生对小A的承诺也犹豫不决，多次找小A，小A总是以各种理由推脱。
那开发商销售人员小A的承诺和签订的补充协议，对开发商有约束力吗？业主怎么样才能维护自己的权利？我们认为：关键先确定小A的身份。实践中，小A的身份一般有两种可能：1.开发商的销售人员 2.开发商委托的项目营销公司的工作人员。第1种情况，作为开发商的员工做出的行为属于职务行为，完全代表开发商，产生的责任也当然由开发商承担，这一点毋庸置疑。第2种情况，开发商和营销公司的法律关系一般为代理关系，根据代理的法律规定，因此产生的法律后果也是由开发商承担。问题解决过程中，不可避免的会出现开发商不承认小A的身份或者直接不认可小A和开发商的关系。遇到这种情况，一定要保留好相关的证据：小A的工牌、谈话录音录像等可以证明小A身份的材料。
法律依据：
《民法通则》第四十三条规定 企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。
最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第58条规定 企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。
最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第42条规定 法人或者其他组织的工作人员因职务行为或者授权行为发生的诉讼，该法人或其他组织为当事人。
作者：王俊伟 上海欧泽律师事务所 微信：18817777148