共享办公空间巨头WeWork秘密提交IPO申请

共享办公空间巨头WeWork Cos.加入了申请上市的高估值初创企业行列，这个意外行动将使WeWork的高估值和巨额支出面临考验。

今年早些时候更名为We Company的WeWork表示，已于去年12月秘密提交首次公开募股(IPO)申请。在那之后不久，日本软银集团股份有限公司(Softbank Group Corp.)给予WeWork 470亿美元估值。

来自软银的投资使WeWork的估值在风头资本支持的美国公司中排名第二，仅次于网约车巨头优步(Uber Technologies Inc.)，后者计划本月以最高900亿美元的估值上市。WeWork也将成为最新一家计划上市的巨亏公司。这家总部位于纽约、成立九年的公司去年损19亿美元，收入18亿美元。

公开市场对WeWork来说将是一大考验。长期以来，WeWork通过私募资本获得的高昂估值一直受到业主、分析师和许多科技投资者的审视，特别是因为其估值显著高于从事类似业务的房地产公司。WeWork主要经营房地产，其商业模式是长期租下空间，重新装修并划分为多个办公室，然后短期转租给其他公司。WeWork首席执行长Adam Neumann及其副手此前表示，WeWork增长迅速，且最终希望推出各类服务来满足租户的需要，所以投资者更应该将WeWork看作是一家科技公司。

此外，追求更新潮的办公空间的年轻工作者以及大型公司的强烈需求也为WeWork的成长推波助澜，他们称赞WeWork办公场所前卫的设计风格和多种便利，例如随时可以喝到的康普茶。

一位知情人士称，WeWork可能在今年登陆公开市场，按照筹资规模计算，今年预计将成为美国股市IPO募集资本最高的一年。优步(Uber)正筹备在下周上市，将成为美国史上最大IPO之一。Lyft Inc. (LYFT)、Pinterest Inc. (PINS)和Zoom Video Communications Inc. (ZM)均已上市。

WeWork申请IPO出乎许多观察者、甚至是一些投资者的预料。上述知情人士说，该公司采取了不同寻常的做法，在没有银行家支持的情况下提交了申请。

WeWork高管计划在未来几周开始与投资银行会面，邀请有意参与其IPO的投行提出各自的方案。这位知情人士称，WeWork高管去年年底开始编制IPO保密备案文件，当时他们正在与软银展开磋商，探讨让软银麾下基金收购WeWork多数股权的可能性。

当时软银考虑向WeWork投资最高160亿美元，其中60亿美元为新投资，100亿美元用于从现有投资者手中收购股份。

如果当时达成了这笔投资，WeWork几年内都不需要再考虑IPO。但由于软银部分股东反对，这桩交易最终告吹，软银后来向WeWork直接投资了10亿美元，并收购了另外10亿美元的现有股份。

WeWork首席执行长Neumann周一在一份报告中对员工表示∶“我们始终专注于如何把方方面面的业务都提升到一个新的层次”。他说，去年12月提交IPO申请的目的之一就是为了“保留所有的选项”。《华尔街日报》(The Wall Street Journal)见到了这份报告。

投资者可能会质疑WeWork凭什麽在估值上与其他商业模式类似的房地产公司有这麽大的差异。举例来说，WeWork去年收入仅为IWG PLC的一半多一点，但估值却达到IWG的11倍以上。经营共享办公空间雷格斯(Regus)和Spaces的IWG增长相对缓慢，估值约40亿美元。

WeWork亏损的增长速度基本上与收入相同，每年大约增长一倍。WeWork表示，其亏损很大程度上是由于对未来办公室的大量投入，这些办公室一旦租出就会创造稳健的利润。

该公司表示，截至去年12月份，有40多万会员在100个城市租用了办公桌，大型企业用户签约数量日益增多，占到会员总数的三分之一左右。

迄今为止，支撑WeWork业务的资金已达到数十亿，主要来自软银及其科技基金。根据PitchBook的数据，从2010年最初的仅有一个曼哈顿办公空间到现在，该公司已从投资者和贷款方手中筹集近100亿美元。

提交保密的IPO申请使初创公司能够在美国证券交易委员会(Securities and Exchange Commission, 简称SEC)进行审核的同时保持相关文件的私密性，不落入竞争者手中。IPO文件通常要到计划上市的数周前才会公开。